Nejčastější otázky a odpovědi

Odpovědi poskytuje Petr Handl, ředitel vnějších vztahů skupiny RPG Real Estate.

Investice
Jak vysoká bude finanční částka, kterou musí skupina RPG Real Estate investovat do zlepšování bydlení?
Vedení skupiny RPG Real Estate velmi dobře ví, že se do bytového fondu, který momentálně spravuje, desítky let neinvestovalo tolik, kolik by se mělo, a proto domy postupem času zchátraly. Vedení skupiny samozřejmě také ví, že je nutné provést co nejrychlejší revitalizaci tohoto bytového fondu. Částky, které skupina RPG Real Estate investuje do této revitalizace, se pohybují ve stovkách milionů korun ročně.

Komunikace s nájemníky
Skupina spustila nový web pro bytovou správu. Přinesl očekávané zlepšení komunikace s nájemníky?
Naše očekávání týkající se zlepšení komunikace s bytovou správou přes internet se naplnilo. Webové stránky jsou jedním z mnoha kroků, které byly zavedeny s ohledem na potřeby nájemníků. Stránky byly koncipovány tak, aby na nich naši nájemníci našli všechny potřebné informace a aby se všeobecně zjednodušila komunikace mezi společnostmi skupiny RPG Real Estate a nájemníky, což se postupně daří.

Opravy domů
Kdy začne skupina RPG Real Estate s opravami chátrajícího bytového fondu?
Skupina RPG Real Estate s opravami samozřejmě začala hned, kdy hodně zanedbaný bytový fond převzala.  Na některých místech Ostravy i v dalších městech už lidé bydlí v domech, které nejsou ostudami ulic. Situace se neustále zlepšuje, protože částky vybrané na nájemném skupina RPG Real Estate okamžitě investuje zpět do domů a bytů. Ale bylo by bláhové si myslet, že se všechny objekty, do kterých se skutečně desítky let neinvestovalo, změní během pár dní, týdnů či měsíců. To prostě není možné, ale snažíme se domy opravovat, jak nejrychleji to jde. Nesmíme zapomínat, že současná výše nájemného stále ještě neodpovídá ekonomickému nájmu, který by kryl provozní a investiční potřeby.

Je skupina RPG Real Estate schopna opravit domy, které jsou ve zbídačeném stavu? Nebudou se rekonstrukce provádět jen ve výstavních částech měst, kde je to vidět?
V minulosti se opravovaly domy podle nutnosti. Tento zdánlivě logický postup měl za následek rozptýlení nemalých investičních zdrojů do celého regionu a do spousty „schovaných koutů", takže nebylo vidět skutečný efekt. Naše nynější filozofie je investovat do ucelených oblastí, nejlépe ve spolupráci s městy a ostatními vlastníky tak, aby se v první řadě viditelně změnil ráz dané čtvrti a komplexně se zvýšila kvalita bydlení v daném místě. Je však potřeba říct, že nepoměr mezi inkasovaným nájmem a investičními potřebami znamená, že ještě nějakou dobu zůstanou některé domy neopravené. Další aspekt je ten, že prioritu má například oprava děravé střechy, výměna stoupaček nebo rekonstrukce elektroinstalace před „estetickými" opravami. Bohužel, právě ty nejnutnější opravy jsou většinou takového rázu, že je na první pohled není vidět, a díky tomu se může zdát, že ošklivých fasád domů z ulic neubývá tak rychle, jak by si mnozí představovali.

Jaký časový úsek si skupina RPG Real Estate vytyčila pro opravy domů?
Vzhledem k rozsahu potřebných oprav je zapotřebí počítat s tím, že fyzicky ani časově není možné zrevitalizovat všechny objekty v horizontu několika málo měsíců nebo let. Rozhodně ale nehovoříme o desítkách let. Objekty určené k rekonstrukci vybíráme podle jejich aktuálního stavu a přednost dáváme pochopitelně těm, které jsou v havarijním stavu.

Hledá společnost RPG Byty i jiné řešení, aby si lidé místo nájmů platili například vlastní fond oprav, který by nutné rekonstrukce postupně hradil?
Hledáme nejrůznější řešení financování oprav bytů, ano, i za spoluúčasti nájemníků, ale jen v rozumné míře. Nájemníci se ale na zkvalitňování svého bydlení mohou podílet i jinak než jen vlastními investicemi. Oslovili jsme například naše nájemníky s nabídkou, zda by se ve svém domě nechtěli zhostit úlohy domovníka, který by dbal nejen na úklid společných prostor, ale i na dodržování pořádku v domě, neničení společného majetku a podobně. Mile nás překvapilo, že v řadě domů se nám již tyto domovníky podařilo najít a ukázalo se, že jejich přítomnost v domě je pro všechny nájemníky přínosem. A domovníci si navíc za svou práci přijdou i na nějakou korunu.

Peníze a platby
Jak moc finančně zasáhne nájemníky oprava některých částí bytů nebo domu? Projeví se to například ve zvýšení měsíčních plateb za jeho užívání?
Touto problematikou se vedení skupiny RPG Real Estate intenzivně zabývá a pochopitelně se snaží hledat řešení, která by byla pro nájemníky co nejmenší zátěží. Nájemníci se ale na zkvalitňování svého bydlení mohou podílet i jinak než jen vlastními investicemi. Oslovili jsme například naše nájemníky s nabídkou, zda by se ve svém domě nechtěli zhostit úlohy domovníka, který by dbal nejen na úklid společných prostor, ale i na dodržování pořádku v domě, neničení společného majetku a podobně. Mile nás překvapilo, že v řadě domů se nám již tyto domovníky podařilo najít a ukázalo se, že jejich přítomnost v domě je pro všechny nájemníky přínosem. A domovníci si navíc za svou práci přijdou i na nějakou korunu.

Průzkum spokojenosti bydlení
Čeho se týkal průzkum spokojenosti bydlení (leden až únor 2007)?
Skupina RPG Real Estate převzala v polovině roku 2006 od těžební společnosti OKD její bytový fond a nyní spravuje více než 44 tisíc bytových jednotek, které se nacházejí ve 28 městech a obcích Moravskoslezského kraje. Protože společnost RPG Byty ze skupiny RPG Real Estate chce být dobrým správcem, který komunikuje se svými nájemníky a zná jejich názory, proběhl v lednu a únoru 2007 u 3400 respondentů z řad nájemníků těchto bytů průzkum zaměřený na zjištění toho, s čím jsou spokojeni a co by rádi změnili.

V kolika lokalitách byl průzkum proveden?
Výzkum probíhal v rámci celého Moravskoslezského kraje, tedy ve všech lokalitách, kde se nacházejí byty skupiny RPG Real Estate.

Smlouvy
Uvažuje společnost RPG Byty o úpravě nájemních smluv tím směrem, že by bylo možné pronajímání bytů? Pokud by si s nimi lidé mohli takto počínat, pak by mnohem ochotněji sami investovali do rekonstrukcí, skupině RPG Real Estate by tak klesly náklady na různé stavební práce a peníze získané z nájmů by mohly směřovat jinam.
Bohužel, zkušenosti z praxe ukazují, že pronájem bytů ve valné většině nevede k jejich zkvalitňování, ale naopak k jejich „vybydlování". Z tohoto důvodu možnost pronajímání bytů dalším uživatelům než jsou oprávnění nájemníci, nepodporujeme.

Statistika
Kolik bytů skupina RPG Real Estate vlastní? Kde jich má nejvíce? Jaké je průměrné stáří bytů?
Společnost RPG Byty,s.r.o. spravuje více než 44 tisíc bytů. Nejvíce, přes 12 tisíc, jich je v Havířově. Dalo by se říct, že průměrné stáří bytů se pohybuje kolem 50 let. Téměř 28 tisíc bytů je v domech, které byly postaveny v letech 1949 – 1961. A jen pro zajímavost, nejstarší dům se dvěma byty, který v současné době spravujeme, pochází z roku 1847.

Změna vlastníka bytů a domů
Za jakých okolností se stala společnost RPG (či RPG Real Estate) vlastníkem bytů OKD? Můžete osvětlit pro mnohé lidi podivné sídlo společnosti na Kypru?
Vlastníkem společnosti OKD je od roku 2004 skupina RPG Industries. Společně s OKD se stala zároveň i vlastníkem rozsáhlého bytového fondu. RPG začala ve skupině OKD uplatňovat zásadu, že těžební společnost by se měla soustředit výhradně na těžbu uhlí a veškeré netěžební činnosti přenechat nedůlním společnostem, které by se své činnosti mohly věnovat naplno. Proto vedení RPG provedlo reorganizaci celé skupiny tak, aby se OKD věnovalo těžbě uhlí a správu bytového fondu si vzali na starost ti, kdo se o nemovitosti starat umějí - tedy realitní skupina RPG Real Estate. Je důležité podotknout, že konečný vlastník bytů – jímž je skupina RPG – se nezměnil a je stejný jako vlastník OKD.
Pokud jde o kyperské sídlo mateřské společnosti, není na něm nic podivného. Kypr je členským státem Evropské unie, jehož administrativa v oblasti registrace obchodních společností je v mnoha ohledech jednodušší než v České republice. Proto je vyhledávaným sídlem nadnárodních společností, které působí v několika zemích Evropy současně. Mateřská společnost RPG Industries SE má navíc právní formu „evropské společnosti", tj. takové, která je vytvořena podle směrnic Evropské unie – je lhostejné, v kterém členském státě EU je formálně umístěno její sídlo. Evropská společnost může totiž své sídlo svobodně přemístit do jiného státu EU, pokud je například podnikatelské klima v původní zemi nepříznivé. Předpisy o evropské společnosti zavádějí také pružnou organizační strukturu – kromě tradičního modelu s představenstvem a dozorčí radou umožňuje i anglosaskou variantu s jediným statutárním orgánem, což značně zjednodušuje provoz i rozhodování nadnárodního holdingu.

Znamená to, že došlo k prodeji bytového fondu?
Ne. Bytový fond neboli portfolio bytových domů zůstal v majetku skupiny RPG – to znamená, že bytový fond má stejného vlastníka jako OKD. Nedošlo tedy k prodeji třetí straně.

Proč vznikly společnosti s ručením omezeným (s.r.o.) místo akciových společností (a.s.)?
Právní forma s.r.o. je nejrozšířenější právní formou v ČR. Tato forma je také méně nákladná na provoz a nevyžaduje obsazení tolika míst v řídících orgánech společnosti, tudíž je výrazně efektivnější a flexibilnější.